Khái niệm “thế chấp thứ cấp” xuất hiện trong rất nhiều giao dịch đảm bảo của Sơn Kim Land và nhiều doanh nghiệp trong “hệ sinh thái Sơn Kim” với Credit Suisse và EXS capital.
Trước đó chúng tôi có bài về BIM Land – doanh nghiệp bất động sản có tiếng trên thị trường – hiện đang có khoản vay trái phiếu 4.600 tỷ đồng tại Credit Suisse. Lô trái phiếu BIMCD2126001 này phát hành tháng 5/2021 và đáo hạn đến tháng 5/2026.
Không chỉ BIM Land, Novaland (HM:NVL) cũng có khoản nợ 10.000 tỷ đồng tại Credit Suisse, bao gồm cả 1.900 tỷ đồng tiền và hơn 8.200 tỷ đồng trái phiếu. Nhà đầu tư đang chờ xem kịch bản nào sẽ xảy ra với khoản vay này, liệu UBS có “mạnh tay” xử lý những khoản “không muốn giữ”?
Hôm nay chúng tôi lại nói thêm về 1 “con nợ” khác của Credit Suisse: Sơn Kim Land và những doanh nghiệp trong “hệ sinh thái” Sơn Kim.
Sơn Kim Land có rất nhiều khoản vay tại EXS Capital Limited
Trước hết nói về CTCP Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land). Sơn Kim Land thành lập tháng 12/2007 do ông Nguyễn Thanh Oai là người đại diện. Ông Nguyễn Thanh Oai cũng là nhân tố làm người đại diện tại rất nhiều doanh nghiệp liên quan hệ sinh thái Sơn Kim.
Sơn Kim Land có rất nhiều giao dịch đảm bảo trong quá trình hoạt động. Thông tin ghi nhận tháng 8/2016 Sơn Kim Land có một hợp đồng thế chấp mà bên nhận đảm bảo là EXS Capital Limited có địa chỉ tại Quần đảo Cayman, tạm gọi là Hợp đồng số 1.
Tài sản thế chấp cho hợp đồng này là “thế chấp thứ cấp” 2,31 triệu cổ phần tại CTCP Serenity Sky Villa (trước là CTCP Đầu tư căn hộ xanh CT-Dầu khí), tương ứng 35% vốn điều lệ Serenity Sky Villa do Sơn Kim Land nắm giữ. Cùng với đó là tất cả cổ phần phổ thông kèm theo từng thời điểm được mua, bao gồm cả tài sản, quyền lợi liên quan…
Tháng 3/2019 Sơn Kim Land có giao dịch đảm bảo với bên nhận đảm bảo cũng là EXS Capital Limited, ngày ký hợp đồng vẫn là 23/8/2016 như Hợp đồng số 1 nêu trên, nhưng khác biệt rất nhiều về tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo là thế chấp thứ cấp TOÀN BỘ vốn góp của Sơn Kim Land trong:
Cùng thời điểm tháng 5/2019 CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim cũng phát sinh giao dịch thế chấp thứ cấp các tài sản với EXS Capital Limited, mà sau này bổ sung thêm bên nhận đảm bảo là Credit Suisse.
Với Hợp đồng số 2, tháng 5/2019 Sơn Kim Land liên tục giao dịch thế chấp thứ cấp rất nhiều tài sản, được liệt kê theo từng đơn giao dịch đảm bảo, bao gồm:
Có thể nhiều người đọc đến đây thắc mắc, đang ở chuỗi đi tìm những “con nợ” của Credit Suisse, nhưng vẫn chưa thấy bóng dáng Credit Suisse đâu trong loạt các giao dịch tài sản đảm bảo vừa nêu. Trên thực tế cái tên Credit Suisse xuất hiện tại các giao dịch đảm bảo với Sơn Kim Land từ tháng 9/2019.
Tuy vậy sự xuất hiện của Credit Suisse tại các giao dịch đảm bảo này theo một cách khác: Bổ sung bên nhận đảm bảo – Tất cả các hợp đồng giao dịch đảm bảo giữa Sơn Kim Land và EXS Capital có thêm Credit Suisse là bên nhận đảm bảo, không phải là các hợp đồng mới. Do vậy mới có sự liệt kê các giao dịch đảm bảo với EXS Capital phía trên.
Trên thực tế, khi đọc đến các giao dịch đảm bảo của Sơn Kim Land với EXS Capital và Credit Suisse, nhà đầu tư sẽ nhìn thấy cụm từ xuất hiện liên tục “thế chấp thứ cấp” các tài sản. Tìm hiểu khái niệm này đang khá mơ hồ.
Từ năm 2014 khái niệm thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) bất động sản đã được đưa ra bàn luận rất nhiều, cả trong các đề án nghiên cứu. Nhiều chuyên gia cũng từng nói rất nhiều về thế chấp thứ cấp theo cách giải nghĩa: Một dự án được đem đi thế chấp ngân hàng để xây dựng theo tiến độ. Rồi từng căn hộ trong dự án khi bán cho khách lại được thế chấp lần nữa để trả tiền theo tiến độ. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là việc thế chấp 2 lần.
Còn tại Mỹ, năm 2008 đã áp dụng một cơ chế là thế chấp thứ cấp, tức là ngân hàng có thể đem một dự án nhận thế chấp đi làm tài sản thế chấp cho một ngân hàng khác – gọi đó là thế chấp thứ cấp.
Như vậy theo mô tả, thì hình thức thế chấp thứ cấp mà Mỹ áp dụng, hoàn toàn khác với hình thức thế chấp 2 lần đang hình thành tại nhiều dự án ở Việt Nam. Mô tả tài sản đảm bảo của các giao dịch liên quan hệ sinh thái Sơn Kim và Credit Suisse cũng không rõ hình thức “thế chấp thứ cấp” này thực hiện theo phương thức gì. Tất cả vẫn cần tìm hiểu rõ hơn.
